Pronájem vs. prodej: Kdy se která strategie vyplatí?
V životě mohou nastat chvíle, kdy si majitelé nemovitostí kladou otázku: „Pronajmout, nebo prodat?“ Správná odpověď není jednoznačná a závisí na několika klíčových proměnných i specifikách konkrétní nemovitosti. Každý případ je proto potřeba posuzovat individuálně a zhodnotit přínosy a rizika každé varianty. Nejprve je potřeba si zodpovědět pár základních otázek. 1. Cash‑flow vs. jednorázový kapitálPronájem generuje pravidelný příjem v menších částkách. Prodej přinese vysokou hotovost okamžitě. Záleží, zda se Vám více hodí měsíční přilepšení k vlastním příjmům, nebo plánujete větší investici na kterou potřebujete větší obnos finančních prostředků okamžitě. 2. Daňový aspektZ vlastnictví nemovitosti ročně hradíte „daň z nemovitých věcí“ a nesete náklady na pojištění nemovitostí. Příjem z pronájmu také dále každoročně zdaňujete. Při prodeji může utržená kupní cena být osvobozena od daně z příjmu, při splnění zákonných podmínek (vlastnictví více než pět, resp. deset let, dle doby, kdy byla nemovitost nabyta; případně po dvou letech trvalého bydlení v nemovitosti). 3. Stav, charakter a lokalita nemovitostiNemovitosti atypické, ojedinělé, či jakkoliv nestandardní se hůře pronajímají. U pronájmu je poptávka spíše po klasickém bydlení. Pokud má Vaše nemovitost rysy jedinečnosti, nebude k pronájmu příliš vhodná. Stejně tak nemovitosti s vysokými provozními náklady nejsou ideální nemovitosti k pronájmu, jelikož jejich výnosnost je minimální. Nedoporučujeme ani pronájem luxusních nemovitostí, kde pronájmem dochází k velkému opotřebení a znehodnocování investice, často ve vyšší míře, než je zisk z pronájmu. Také je zásadní otázka, zda bydlíte poblíž, nebo to máte k nájemní nemovitosti přes půl republiky. 4. Čas a ochota se staratPronájem vyžaduje správu – komunikaci s nájemci, řešení oprav, vedení účetnictví, hledání nových vhodných nájemců, vymáhání případných dluhů a spoustu dalšího. Pokud nemáte čas ani chuť toto řešit (a nechcete platit správcovské firmě), doporučujeme spíše jednorázový prodej. 5. RizikovostPronájem s sebou nese několik rizik – nájemce nemusí vždy řádně a včas hradit, když nájemce odejde a než se nemovitost znovu obsadí, majitel musí hradit měsíční poplatky spojené s nemovitostí, nájemce nemovitosti poškodí a majiteli vznikají vysoké náklady na opravy, případně nájemce po skončení doby nájmu nemovitost neopustí a majitel musí řešit zdlouhavé a složité soudní vystěhování. Oproti tomu prodej nemovitosti žádná taková rizika nepřináší. Při výběru vhodného zprostředkovatele se jedná o 100 % bezpečnou transakci a majiteli nevznikají žádné dodatečné náklady. 6. InvesticePokud uložíte své finanční prostředky do nemovitosti, ochráníte je sice před inflačními vlivy, ale máte nejméně likvidní aktiva. Pokud tedy budete potřebovat finanční prostředky použít, musíte počítat s delší dobou na vydobytí investice zpět. Během vlastnictví nemovitosti může dojít k jejímu drobnému zhodnocení vlivem postupného růstu cen nemovitostí. Avšak jen pokud nepřijde jakákoliv neočekávaná situace na trhu s nemovitostmi, která by způsobila další realitní krizi, jako tomu bylo v roce 2009, kdy ceny nemovitostí skokově klesly i o více než 30 %. Pokud nemovitost prodáte a uložíte finanční prostředky do jiných forem (spořící účty, fondy, akcie…), máte mnohem likvidnější aktiva. Inflační vlivy také tímto způsobem částečně eliminujete a finanční prostředky jsou snáze dobytné. Bezpečnost takových investic záleží na formě, jakou zvolíte od velmi bezpečných až po středně rizikové. Závěr Ne každá nemovitost je tedy k pronájmu vhodná a zajistí nutně výhodnou investici. Každý majitel má navíc své osobní preference a potřeby, které je potřeba vzít v potaz, aby se dalo seriózně posoudit, kterou variantu zvolit. Pokud si nejste jistí, která je pro Vás ta pravá, obraťte se na nás, pomůžeme Vám s analýzou na základě konkrétních specifik Vašeho případu.