Mezi veřejností bohužel koluje řada mýtů o prodeji nemovitostí a jedním z nich je právě idea, že čím více realitním kancelářím svěří prodávající prodej své nemovitosti, tím více na tom vydělá, nebo tím rychleji prodá. Toto možná fungovalo v devadesátých letech, ale trh se za tu dobu hodně změnil a zkultivoval. Dnes je tento přístup spíše na škodu a může z nemovitosti udělat neprodejnou, nebo ji v očích kupujících velmi uškodit.

Pojďme si vysvětlit, jaké výhody pro klienta přináší exkluzivní (výhradní) smlouva s vybranou realitní kanceláří.

1. Profesionální prezentace

Pokud má makléř nemovitost ve výhradním prodeji, může si dovolit investovat více času a peněz do kvalitní prezentace (fotografie, reklamní bannery, video prohlídky, půdorysy, homestaging), protože má jistotu, že jeho práce nepřijde vniveč. Makléři tak vzniká i větší prostor podpořit masivní inzerci na více inzertních kanálech, serverech a médiích.

Inzerát bude působit profesionálně a bude více vidět.

2. Jednotná nabídka i cenová strategie

Při prodeji přes více kanceláří se vlivem odlišné cenové politiky často objevují u inzerátů jedné nemovitosti různé ceny, což u kupujících vyvolává nedůvěru („Proč je stejný byt jednou za 5,2 mil. a jinde za 4,9 mil.?“). Nižší cena služeb realitní kanceláře zpravidla nevede k nejvyšší kvalitě. Při podezřele nízké odměně nemůže makléř nabídnout kvalitu a kvantitu těch nejdůležitějších funkčních prodejních technik. Ty jsou ale následně přímo úměrné úspěchu celé realitní transakce.

Pokud je makléřů více, každý zpracuje nabídku nemovitosti trochu jinak, uvede často i jiné údaje a na jednom inzertním serveru se tak nabídka nemovitosti může objevit v několika variantách. Na zájemce pak působí velmi zmatečně, neexkluzivně a hlavně nevěrohodně.

Exkluzivní prodej umožní jasnou a konzistentní cenovou politiku i jednotnost nabídky.

3. Lepší vyjednávací pozice

Jeden makléř má přehled o všech zájemcích a dokáže vyjednávat výhodnější podmínky. Při prodeji přes více kanceláří se zájemci dublují, informace se tříští a prodávající ztrácí kontrolu a přehled.

4. Větší motivace makléře

Exkluzivní smlouva znamená pro makléře mnohem větší pravděpodobnost odměny, a proto má motivaci aktivně prodávat, oslovovat klienty a investovat do propagace. Při otevřené nabídce pracuje spíše „na náhodu“ a taková nabídka není priorita.

5. Eliminace chaosu 

Při více kancelářích se může stát, že rezervační smlouva bude v jeden okamžik podepsána dvěma různými zájemci u dvou různých makléřů, což může znamenat i vážné právní komplikace. Prodávající má jasný přehled, kdo a za jakých podmínek nemovitost nabízí a jaké kroky podniká.

6. Úspora času a nervů

Nemusíte komunikovat s několika kancelářemi a opakovat stále dokola stejné informace. Vše jde přes jednoho člověka, který vše koordinuje a zastřeší.

Pokud je více makléřů, budou se předhánět sliby, které budou často nereálné, jen aby se Vám zalíbili. Slíbí tak třeba vyšší cenu, na základě které s nimi navážete spolupráci, ale již dopředu počítají s tím, že na Vás později budou tlačit ohledně slevy. Takové praktiky my sice nevyznáváme, ale stále se na trhu tací najdou.

7. Vytvoření dojmu exkluzivity

Nemovitost, která „visí všude několikrát“, často působí podezřele a ztrácí hodnotu. Z tohoto pohledu tedy není vhodná ani nabídka, která se opakuje u více realitních kanceláří, ani paralelní soukromá inzerce na pochybných serverech bazarových typů, nebo skupinách na sociálních sítích. Tam seriózní zájemce opravdu nemovitost za několik miliónů hledat nebude.

Naopak profesionálně připravená a propagovaná nabídka přes jednu kancelář působí seriózně a atraktivně a dříve se tak dostane k té správné cílové skupině.

8. Právní jistota

Při uzavření exkluzivní smlouvy o prodeji Vaší nemovitosti máte jasně definovaný rozsah služeb, které Vám realitní kancelář garantuje, v jakých termínech a za jakou odměnu. Smlouva je především pro Vaši ochranu a jistotu a úspěšnost realitní transakce. Je právně vymahatelná a stanovuje Vaše práva a povinnosti během obchodu. Vždy se uzavírá na dobu určitou. Pokud byste tedy náhodou i po pečlivém výběru vhodné kanceláře nebyli se službami spokojeni, máte právo se po uplynutí smlouvy následně svobodně rozhodnout pro jiného zprostředkovatele.

9. Volba vhodné prodejní strategie

Správně zvolená realitní kancelář s dostatkem zkušeností Vám doporučí vhodnou prodejní cenu i správnou strategii pro rychlý a úspěšný prodej Vaší konkrétní nemovitosti.

Existuje totiž několik způsobů, jak přistoupit k prodeji nemovitosti. Jedním z nich je stanovení co nejnižší ceny a následně prodej formou licitování a přijímání nejvhodnějších nabídek od zájemců, což je modifikovaná forma dražby. Tento způsob se hodí jen pro malé procento nemovitostí a trh na něj u ČR není příliš naladěn.

Druhý extrém, který příliš nefunguje, je nastavení příliš vysoké prodejní ceny s myšlenkou „Třeba se někdo najde“. Toto může být právě strategie řady makléřů, pokud vědí, že prodej bude realizován přes více kanceláří.

Třetí způsob je zlatá střední cesta. Zkušený makléř musí být schopen ocenit nemovitost tak, že stanoví její reálnou tržní hodnotu v daném čase a místě s přihlédnutím ke stavu nemovitosti a všem jejím bonusům i malusům. Taková cena by pak při vhodné inzerci měla být reálně dosažitelná v horizontu několika týdnů, max. měsíců.

10. Eliminace rizik

Prodej nemovitosti je komplexní a velmi složitý proces, který má mnoho úskalí. Je potřeba dodržet správné postupy, vzít v potaz všechny regulace, nařízení i zákonné požadavky. Správnou volbou jednoho zkušeného makléře, resp. realitní kanceláře máte větší jistotu, že vše proběhne v souladu a dobře dopadne. Že na kupujícího bude řádně přepsaná nemovitost a prodávající dostane za svoji nemovitost řádně vyplacenou sjednanou kupní cenu. Vyhnete se tak komplikacím, průtahům, dodatečným nákladům či právním tahanicím, při neodborně odvedené práci.

—

Shrnutí: Prodej přes jednu seriózní realitní kancelář znamená větší kontrolu, vyšší kvalitu prezentace, jistotu v právní čistotě a obvykle i rychlejší a výhodnější prodej. Vybírejte proto pečlivě, nehleďte na cenu, jako nejdůležitější kritérium. U prodejů nemovitostí v řádech miliónů korun je primární kvalita, profesionalita a spolehlivost. Dejte tedy na doporučení, recenze a případně Váš šestý smysl.