Největší realitní mýtus – „Čím víc realitních kanceláří oslovím, tím lépe prodám“
Mezi veřejností bohužel koluje řada mýtů o prodeji nemovitostí a jedním z nich je právě idea, že čím více realitním kancelářím svěří prodávající prodej své nemovitosti, tím více na tom vydělá, nebo tím rychleji prodá. Toto možná fungovalo v devadesátých letech, ale trh se za tu dobu hodně změnil a zkultivoval. Dnes je tento přístup spíše na škodu a může z nemovitosti udělat neprodejnou, nebo ji v očích kupujících velmi uškodit. Pojďme si vysvětlit, jaké výhody pro klienta přináší exkluzivní (výhradní) smlouva s vybranou realitní kanceláří. 1. Profesionální prezentace Pokud má makléř nemovitost ve výhradním prodeji, může si dovolit investovat více času a peněz do kvalitní prezentace (fotografie, reklamní bannery, video prohlídky, půdorysy, homestaging), protože má jistotu, že jeho práce nepřijde vniveč. Makléři tak vzniká i větší prostor podpořit masivní inzerci na více inzertních kanálech, serverech a médiích. Inzerát bude působit profesionálně a bude více vidět. 2. Jednotná nabídka i cenová strategie Při prodeji přes více kanceláří se vlivem odlišné cenové politiky často objevují u inzerátů jedné nemovitosti různé ceny, což u kupujících vyvolává nedůvěru („Proč je stejný byt jednou za 5,2 mil. a jinde za 4,9 mil.?“). Nižší cena služeb realitní kanceláře zpravidla nevede k nejvyšší kvalitě. Při podezřele nízké odměně nemůže makléř nabídnout kvalitu a kvantitu těch nejdůležitějších funkčních prodejních technik. Ty jsou ale následně přímo úměrné úspěchu celé realitní transakce. Pokud je makléřů více, každý zpracuje nabídku nemovitosti trochu jinak, uvede často i jiné údaje a na jednom inzertním serveru se tak nabídka nemovitosti může objevit v několika variantách. Na zájemce pak působí velmi zmatečně, neexkluzivně a hlavně nevěrohodně. Exkluzivní prodej umožní jasnou a konzistentní cenovou politiku i jednotnost nabídky. 3. Lepší vyjednávací pozice Jeden makléř má přehled o všech zájemcích a dokáže vyjednávat výhodnější podmínky. Při prodeji přes více kanceláří se zájemci dublují, informace se tříští a prodávající ztrácí kontrolu a přehled. 4. Větší motivace makléře Exkluzivní smlouva znamená pro makléře mnohem větší pravděpodobnost odměny, a proto má motivaci aktivně prodávat, oslovovat klienty a investovat do propagace. Při otevřené nabídce pracuje spíše „na náhodu“ a taková nabídka není priorita. 5. Eliminace chaosu Při více kancelářích se může stát, že rezervační smlouva bude v jeden okamžik podepsána dvěma různými zájemci u dvou různých makléřů, což může znamenat i vážné právní komplikace. Prodávající má jasný přehled, kdo a za jakých podmínek nemovitost nabízí a jaké kroky podniká. 6. Úspora času a nervů Nemusíte komunikovat s několika kancelářemi a opakovat stále dokola stejné informace. Vše jde přes jednoho člověka, který vše koordinuje a zastřeší. Pokud je více makléřů, budou se předhánět sliby, které budou často nereálné, jen aby se Vám zalíbili. Slíbí tak třeba vyšší cenu, na základě které s nimi navážete spolupráci, ale již dopředu počítají s tím, že na Vás později budou tlačit ohledně slevy. Takové praktiky my sice nevyznáváme, ale stále se na trhu tací najdou. 7. Vytvoření dojmu exkluzivity Nemovitost, která „visí všude několikrát“, často působí podezřele a ztrácí hodnotu. Z tohoto pohledu tedy není vhodná ani nabídka, která se opakuje u více realitních kanceláří, ani paralelní soukromá inzerce na pochybných serverech bazarových typů, nebo skupinách na sociálních sítích. Tam seriózní zájemce opravdu nemovitost za několik miliónů hledat nebude. Naopak profesionálně připravená a propagovaná nabídka přes jednu kancelář působí seriózně a atraktivně a dříve se tak dostane k té správné cílové skupině. 8. Právní jistota Při uzavření exkluzivní smlouvy o prodeji Vaší nemovitosti máte jasně definovaný rozsah služeb, které Vám realitní kancelář garantuje, v jakých termínech a za jakou odměnu. Smlouva je především pro Vaši ochranu a jistotu a úspěšnost realitní transakce. Je právně vymahatelná a stanovuje Vaše práva a povinnosti během obchodu. Vždy se uzavírá na dobu určitou. Pokud byste tedy náhodou i po pečlivém výběru vhodné kanceláře nebyli se službami spokojeni, máte právo se po uplynutí smlouvy následně svobodně rozhodnout pro jiného zprostředkovatele. 9. Volba vhodné prodejní strategie Správně zvolená realitní kancelář s dostatkem zkušeností Vám doporučí vhodnou prodejní cenu i správnou strategii pro rychlý a úspěšný prodej Vaší konkrétní nemovitosti. Existuje totiž několik způsobů, jak přistoupit k prodeji nemovitosti. Jedním z nich je stanovení co nejnižší ceny a následně prodej formou licitování a přijímání nejvhodnějších nabídek od zájemců, což je modifikovaná forma dražby. Tento způsob se hodí jen pro malé procento nemovitostí a trh na něj u ČR není příliš naladěn. Druhý extrém, který příliš nefunguje, je nastavení příliš vysoké prodejní ceny s myšlenkou „Třeba se někdo najde“. Toto může být právě strategie řady makléřů, pokud vědí, že prodej bude realizován přes více kanceláří. Třetí způsob je zlatá střední cesta. Zkušený makléř musí být schopen ocenit nemovitost tak, že stanoví její reálnou tržní hodnotu v daném čase a místě s přihlédnutím ke stavu nemovitosti a všem jejím bonusům i malusům. Taková cena by pak při vhodné inzerci měla být reálně dosažitelná v horizontu několika týdnů, max. měsíců. 10. Eliminace rizik Prodej nemovitosti je komplexní a velmi složitý proces, který má mnoho úskalí. Je potřeba dodržet správné postupy, vzít v potaz všechny regulace, nařízení i zákonné požadavky. Správnou volbou jednoho zkušeného makléře, resp. realitní kanceláře máte větší jistotu, že vše proběhne v souladu a dobře dopadne. Že na kupujícího bude řádně přepsaná nemovitost a prodávající dostane za svoji nemovitost řádně vyplacenou sjednanou kupní cenu. Vyhnete se tak komplikacím, průtahům, dodatečným nákladům či právním tahanicím, při neodborně odvedené práci. — Shrnutí: Prodej přes jednu seriózní realitní kancelář znamená větší kontrolu, vyšší kvalitu prezentace, jistotu v právní čistotě a obvykle i rychlejší a výhodnější prodej. Vybírejte proto pečlivě, nehleďte na cenu, jako nejdůležitější kritérium. U prodejů nemovitostí v řádech miliónů korun je primární kvalita, profesionalita a spolehlivost. Dejte tedy na doporučení, recenze a případně Váš šestý smysl.
Jak připravit nemovitost k prodeji: Home staging krok za krokem
Dobře připravený byt nebo dům se prodá rychleji a za vyšší cenu – to je dnes už prověřený fakt. Home staging nemusí znamenat drahé rekonstrukce; jde spíše o promyšlené úpravy, které zdůrazní potenciál prostoru a osloví co nejširší okruh zájemců. Důležitý je jak před nafocením nemovitosti pro zařazení do veřejné prezentace, tak před každou prohlídkou s konkrétními zájemci o koupi. Zde je pár základních tipů, kterých je dobré se držet. Pokud si však s Vaší konkrétní nemovitostí nebudete vědět rady, rádi Vám poradíme přímo během obhlídky nemovitosti před jejím zařazením do naší nabídky. 1. Úklid a odosobněníZačněte důkladným úklidem. Odstraňte vše, co nepůsobí čistě a vzdušně. Z poliček schovejte osobní fotografie a suvenýry, aby si návštěvníci mohli lépe představit svůj budoucí domov bez vašich vzpomínek. 2. Neutrální barevná paletaJasně oranžová stěna může být vaše srdcovka, ale většinu kupujících může odradit. Natřete problematické plochy světlým neutrálem – prostor bude působit větší a světlejší. 3. Správné rozmístění nábytkuMenší pokoje často působí stísněně kvůli nadbytečnému nábytku. Odstraňte vše, co nepřidává funkci ani styl, a zbytek rozmístěte tak, aby vznikly zřetelné zóny (obývací, jídelní, pracovní) i volný prostor. 4. Dekorace a textiliePár nových polštářů, přehoz na posteli a čerstvé květiny dokážou zázraky. Zaměřte se na kontrastní textury a decentní vzory; celé aranžmá tak působí útulně a přesto univerzálně. 5. Světlo = emocePřirozené světlo je nejlepší. Odhrňte těžké závěsy, všude rozsviťte, zvažte vyšší intenzitu žárovek v tmavších koutech a doplňte scénu teplým ambientním osvětlením. I zapálené svíčky mohou pomoci prostor zútulnit. 6. VůněPřed návštěvou zájemců o koupi provoňte byt čerstvě uvařenou kávou, nebo třeba vonnými esencemi či svíčkami. Vyvarujte se kouření v interiéru bezprostředně před návštěvou zájemců o koupi, nebo přímo během ní. Dobře nemovitost vyvětrejte a zajistěte čerstvý svěží vzduch. 7. TeploZajistěte na prohlídku s klienty příjemné klima. Ani příliš teplo, ani příliš chladné prostředí. Pokud se zájemce necítí v nemovitosti komfortně již při samotné prohlídce, zpravidla bude chtít odejít dříve a nebude tak ani následně uvažovat o její koupi. V letních měsících se pokuste dobře vyvětrat, případně připravit ventilátor. V zimním období bude naopak potřeba zatopit na pokojovou teplotu, především pokud je nemovitost neobývaná. Přímý zdroj tepla, jako je například krb, dělá zázraky a přímo láká klienty ke koupi. Bonus: Profesionální fotografiePo dokončení úvodního home stagingu vaši nemovitost nafotíme naší profesionální fototechnikou a fotografie vyčistíme do nejmenšího detailu, aby nemovitost působila na zájemce co nejatraktivněji. První dojem dnes začíná online a kvalitní snímky mohou zvýšit počet prohlídek a potenciálních zájemců až o 60 %.
Pronájem vs. prodej: Kdy se která strategie vyplatí?
V životě mohou nastat chvíle, kdy si majitelé nemovitostí kladou otázku: „Pronajmout, nebo prodat?“ Správná odpověď není jednoznačná a závisí na několika klíčových proměnných i specifikách konkrétní nemovitosti. Každý případ je proto potřeba posuzovat individuálně a zhodnotit přínosy a rizika každé varianty. Nejprve je potřeba si zodpovědět pár základních otázek. 1. Cash‑flow vs. jednorázový kapitálPronájem generuje pravidelný příjem v menších částkách. Prodej přinese vysokou hotovost okamžitě. Záleží, zda se Vám více hodí měsíční přilepšení k vlastním příjmům, nebo plánujete větší investici na kterou potřebujete větší obnos finančních prostředků okamžitě. 2. Daňový aspektZ vlastnictví nemovitosti ročně hradíte „daň z nemovitých věcí“ a nesete náklady na pojištění nemovitostí. Příjem z pronájmu také dále každoročně zdaňujete. Při prodeji může utržená kupní cena být osvobozena od daně z příjmu, při splnění zákonných podmínek (vlastnictví více než pět, resp. deset let, dle doby, kdy byla nemovitost nabyta; případně po dvou letech trvalého bydlení v nemovitosti). 3. Stav, charakter a lokalita nemovitostiNemovitosti atypické, ojedinělé, či jakkoliv nestandardní se hůře pronajímají. U pronájmu je poptávka spíše po klasickém bydlení. Pokud má Vaše nemovitost rysy jedinečnosti, nebude k pronájmu příliš vhodná. Stejně tak nemovitosti s vysokými provozními náklady nejsou ideální nemovitosti k pronájmu, jelikož jejich výnosnost je minimální. Nedoporučujeme ani pronájem luxusních nemovitostí, kde pronájmem dochází k velkému opotřebení a znehodnocování investice, často ve vyšší míře, než je zisk z pronájmu. Také je zásadní otázka, zda bydlíte poblíž, nebo to máte k nájemní nemovitosti přes půl republiky. 4. Čas a ochota se staratPronájem vyžaduje správu – komunikaci s nájemci, řešení oprav, vedení účetnictví, hledání nových vhodných nájemců, vymáhání případných dluhů a spoustu dalšího. Pokud nemáte čas ani chuť toto řešit (a nechcete platit správcovské firmě), doporučujeme spíše jednorázový prodej. 5. RizikovostPronájem s sebou nese několik rizik – nájemce nemusí vždy řádně a včas hradit, když nájemce odejde a než se nemovitost znovu obsadí, majitel musí hradit měsíční poplatky spojené s nemovitostí, nájemce nemovitosti poškodí a majiteli vznikají vysoké náklady na opravy, případně nájemce po skončení doby nájmu nemovitost neopustí a majitel musí řešit zdlouhavé a složité soudní vystěhování. Oproti tomu prodej nemovitosti žádná taková rizika nepřináší. Při výběru vhodného zprostředkovatele se jedná o 100 % bezpečnou transakci a majiteli nevznikají žádné dodatečné náklady. 6. InvesticePokud uložíte své finanční prostředky do nemovitosti, ochráníte je sice před inflačními vlivy, ale máte nejméně likvidní aktiva. Pokud tedy budete potřebovat finanční prostředky použít, musíte počítat s delší dobou na vydobytí investice zpět. Během vlastnictví nemovitosti může dojít k jejímu drobnému zhodnocení vlivem postupného růstu cen nemovitostí. Avšak jen pokud nepřijde jakákoliv neočekávaná situace na trhu s nemovitostmi, která by způsobila další realitní krizi, jako tomu bylo v roce 2009, kdy ceny nemovitostí skokově klesly i o více než 30 %. Pokud nemovitost prodáte a uložíte finanční prostředky do jiných forem (spořící účty, fondy, akcie…), máte mnohem likvidnější aktiva. Inflační vlivy také tímto způsobem částečně eliminujete a finanční prostředky jsou snáze dobytné. Bezpečnost takových investic záleží na formě, jakou zvolíte od velmi bezpečných až po středně rizikové. Závěr Ne každá nemovitost je tedy k pronájmu vhodná a zajistí nutně výhodnou investici. Každý majitel má navíc své osobní preference a potřeby, které je potřeba vzít v potaz, aby se dalo seriózně posoudit, kterou variantu zvolit. Pokud si nejste jistí, která je pro Vás ta pravá, obraťte se na nás, pomůžeme Vám s analýzou na základě konkrétních specifik Vašeho případu.
NIKTEL slaví 30 let
Náš první Niktel oslavil 30. narozeniny. Díky všem našim skvělým klientům můžeme být na trhu již třetí dekádu a doufáme, že spoustu dalších máme před sebou. Děkujeme, že nám zachováváte přízeň, bez vás by to nešlo. Slibujeme, že i do budoucna budeme dělat vše, co je v našich silách, abychom za sebou zanechávali jen další spousty spokojených klientů, jako doposud.
Trendy na českém realitním trhu 2025: Co očekávat a jak reagovat
Rok 2025 přináší několik klíčových aspektů, které by neměli přehlédnout ani kupující, ani prodávající. V roce 2025 se na českém trhu s nemovitostmi očekává stabilizace a další mírný růst cen (o 5–10 %) vlivem rostoucí poptávky a mírného poklesu úrokových sazeb, který by měl být podpořen klesající inflací. Nedostatek volných nemovitostí a rostoucí náklady na výstavbu přispívají k dalšímu zdražování, zejména v atraktivních lokalitách, zatímco trh se potýká s regionálními rozdíly a rostoucí poptávkou po nájemním bydlení, vlivem dražších . Energetická úspornost v kurzuVysoké ceny energií zvedly poptávku po nízkoenergetických domech a bytech s moderními technologiemi (tepelné čerpadlo, rekuperace). Vlastníci starších staveb by měli před prodejem zvážit též alespoň částečnou modernizaci svým nemovitostí – i menší úpravy (zateplení fasády, výměna oken) přidávají na hodnotě, zvyšují atraktivitu a zkracují dobu prodeje. Oživení regionálních trhůPandemie ukázala, že práce na dálku není problém. Na vzestupu jsou tak i menší města s dobrou dopravní dostupností a kvalitním zázemím služeb. Stabilizace sazebPo bouřlivých letech se úrokové sazby hypoték i inflace postupně stabilizovaly. Hypotéky sice drží stále na vyšších sazbách než před pandemií, ale jejich vývoj je předvídatelnější. Pro mnohé kupující jsou hypoteční úvěry vlivem vyšších sazeb a přísnějších podmínek hůře dostupné. Na druhou stranu díky transparentnosti vývoje lze snáze plánovat a na trh se vrací zdravá poptávka. Pro prodávající to může znamenat rychlejší uzavírání obchodů, pokud je cena nastavena realisticky.